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灣區多個城市陸續松綁樓市 房地產市場有望第二季度走出低谷
2022-05-17 11:11:19 來源:羊城晚報

房(fang)地(di)(di)產市(shi)(shi)場(chang)又迎重(zhong)磅利(li)(li)好消息。5月15日中(zhong)國人民銀行、中(zhong)國銀行保險監督管理委員會(hui)發(fa)布通知稱,首(shou)套住房(fang)商業(ye)性個人住房(fang)貸款(kuan)利(li)(li)率下(xia)限調整(zheng)為(wei)不(bu)低于(yu)相應期限貸款(kuan)市(shi)(shi)場(chang)報價利(li)(li)率減20個基點。在這一(yi)消息發(fa)布之(zhi)前,粵(yue)港澳大灣區內地(di)(di)多(duo)市(shi)(shi)已陸續(xu)推出(chu)(chu)相關政策(ce),松綁房(fang)地(di)(di)產市(shi)(shi)場(chang)。業(ye)內專家(jia)認(ren)為(wei),系(xi)列(lie)政策(ce)有(you)利(li)(li)于(yu)房(fang)地(di)(di)產市(shi)(shi)場(chang)復蘇,但復蘇不(bu)會(hui)一(yi)夜出(chu)(chu)現,預計在金融支持和政策(ce)推動下(xia),房(fang)地(di)(di)產市(shi)(shi)場(chang)有(you)望在第二季(ji)度(du)走出(chu)(chu)低谷。

灣(wan)區多個城市(shi)陸續松綁樓市(shi)

5月(yue)14日,東(dong)莞市(shi)(shi)住(zhu)建局等8個部門聯合發布《關于(yu)促進房(fang)地產(chan)市(shi)(shi)場(chang)平穩(wen)健(jian)康發展的通知》,對房(fang)地產(chan)市(shi)(shi)場(chang)松綁。其(qi)中,生育二孩或三孩者可(ke)新增購(gou)買一(yi)套商品住(zhu)房(fang)、持(chi)有或購(gou)買“雙(多(duo))證(zheng)房(fang)”但實質作(zuo)為一(yi)套住(zhu)房(fang)使用(yong)的可(ke)視為一(yi)套商品住(zhu)房(fang)、個人住(zhu)房(fang)轉讓增值(zhi)稅征(zheng)免(mian)年限由5年調整為2年等政(zheng)策受(shou)到關注。廣東(dong)省規劃院住(zhu)房(fang)政(zheng)策研究中心首席研究員李宇嘉表示,東(dong)莞發布的政(zheng)策力度較大且措施較多(duo),可(ke)支(zhi)持(chi)改善性購(gou)房(fang)需求(qiu),激活市(shi)(shi)場(chang)交易。

除東莞之(zhi)外,粵港澳大(da)灣(wan)區多個城(cheng)市如佛山、肇慶、惠州(zhou)、中(zhong)山、江門等,也陸續出臺(tai)松綁樓市政策。這些城(cheng)市的(de)調控放松主要(yao)從(cong)限(xian)購、限(xian)售(shou)(shou)兩方面(mian)展(zhan)開。其(qi)中(zhong),限(xian)購條件(jian)從(cong)放松人才(cai)購買(mai)拓(tuo)展(zhan)至(zhi)滿足養老投親、多孩家庭,再到降低遠郊購房資格門檻,多人群考(kao)慮;限(xian)售(shou)(shou)調整方向為(wei)取消限(xian)售(shou)(shou)、縮短(duan)限(xian)售(shou)(shou)年限(xian)。

金融領域一(yi)邊(bian)開閘(zha)一(yi)邊(bian)降息

房地產(chan)市場(chang)的(de)調(diao)控效(xiao)果,除了(le)行業自身(shen)政策(ce)外(wai),還受金(jin)融信貸和稅收等(deng)影響。近期的(de)金(jin)融政策(ce)變化,為房地產(chan)行業注(zhu)入活力。

4月,央行宣布降(jiang)準(zhun)0.25個百分(fen)點,釋放資金(jin)5300億元,增強了穩定經濟增長的(de)預(yu)期(qi),一定程(cheng)度(du)上對房地產行業也是(shi)利好(hao)。

5月15日,央行(xing)和銀保監會宣(xuan)布下調(diao)首套住房商業性個人住房貸款利(li)率(lv)下限,最低房貸利(li)率(lv)由4.6%降(jiang)為(wei)4.4%。以按(an)貸款金額250萬(wan)元、期(qi)限30年、等額本息(xi)還款估算,利(li)率(lv)從4.6%降(jiang)至4.4%,30年月供可節省(sheng)利(li)息(xi)支出(chu)超過10萬(wan)元。

不過,這樣的最低(di)房貸利率目前在(zai)粵港(gang)澳(ao)大灣(wan)區內(nei)地(di)城市中還比較(jiao)少見。據克而瑞的統計數(shu)據顯示,至4月(yue)底,粵港(gang)澳(ao)大灣(wan)區內(nei)地(di)9個(ge)城市(以(yi)下簡(jian)稱“灣(wan)區內(nei)地(di)9市”)主流首套房貸利率為5.17%。就廣州來說(shuo),羊(yang)城晚(wan)報記者走(zou)訪了解(jie)到,目前廣州在(zai)售樓盤的首套房貸利率為5.2%至5.4%之間。雖然有(you)銀行面對優(you)質(zhi)客(ke)戶能(neng)執行4.8%或4.6%的利率,但(dan)眼(yan)下這并(bing)不普遍。

克而(er)瑞廣(guang)佛區域(yu)首席市(shi)場分析(xi)師肖文(wen)曉認為:“央行和(he)銀保監會(hui)對首套房(fang)貸利率優(you)惠作出清(qing)晰指引,是一種鼓勵地方大(da)膽釋放剛需(xu)需(xu)求的(de)表現,既(ji)能(neng)提高剛需(xu)買家(jia)入市(shi)的(de)積極性,也能(neng)敦促地方及早因城施策,進(jin)一步利好樓市(shi)復蘇”。

多(duo)管齊下(xia)助(zhu)房地產市場復蘇

房地產(chan)市(shi)(shi)場低(di)迷是(shi)各地陸續放松調(diao)控政策的(de)主要(yao)原(yuan)因。據(ju)克而瑞(rui)的(de)統計(ji)數據(ju)顯示,今年4月(yue),全國(guo)30個重點城市(shi)(shi)的(de)一(yi)手住宅成交量同比下降約58%。在新(xin)推產(chan)品的(de)去(qu)化率方面,4月(yue),灣區內地9市(shi)(shi)的(de)平均(jun)去(qu)化率僅為25%,仍(reng)處在低(di)位運行(xing)狀態。深圳(zhen)、珠海去(qu)化率較(jiao)高(gao),也(ye)僅為33%和35%。

今年(nian)前4個月,廣(guang)州房地產市(shi)場行(xing)情不太樂觀,一(yi)手住宅成交量約為2.2萬套(tao),而去年(nian)同(tong)期則為4.1萬套(tao)。但在(zai)多部委提振市(shi)場信心支(zhi)持改善和(he)剛性(xing)住房需求(qiu)之(zhi)下,廣(guang)州開發商(shang)積極應市(shi),樓(lou)市(shi)交易開始回暖。

據合富研究院的(de)統(tong)計數據顯(xian)示(shi),“五一(yi)(yi)”假期,廣州一(yi)(yi)手(shou)住(zhu)宅成交較(jiao)4月(yue)周均水(shui)平環比上升195%,同比下跌20%,但(dan)跌幅相對收窄(zhai)。羊(yang)城晚報記者了解到,在(zai)上周末正式推售的(de)荔灣區(qu)全(quan)新(xin)改(gai)善(shan)型住(zhu)房(fang)(fang)項目,售價為(wei)每(mei)平方米6.4萬(wan)(wan)元至7.5萬(wan)(wan)元,首推去化(hua)率接近六成;同為(wei)面向改(gai)善(shan)型需求(qiu)的(de)海(hai)珠區(qu)琶(pa)洲全(quan)新(xin)項目,售價約為(wei)每(mei)平方米10萬(wan)(wan)元,一(yi)(yi)些購房(fang)(fang)者稱“一(yi)(yi)房(fang)(fang)難求(qiu)”。不過,外(wai)圍(wei)區(qu)域的(de)一(yi)(yi)些項目還得(de)(de)依靠積極促銷才有可能獲(huo)得(de)(de)成交,廣州樓市(shi)區(qu)域分化(hua)情(qing)況仍比較(jiao)明顯(xian)。

廣東省房協專家委員(yuan)會(hui)常務(wu)副主任委員(yuan)趙卓(zhuo)文認(ren)為(wei),此(ci)次央行(xing)和銀保監會(hui)將(jiang)首套房貸利(li)率下(xia)調,發(fa)出了強烈的激(ji)活樓市的信號,“這是一(yi)次很(hen)重要的政策轉向、是積極的第(di)一(yi)步。”他認(ren)為(wei),此(ci)舉有利(li)于提振房地產(chan)市場信心,促(cu)進剛需買家入市,但房地產(chan)市場不會(hui)一(yi)夜回暖(nuan),預計在(zai)金融支(zhi)持(chi)和政策推動下(xia),有較大(da)希望在(zai)第(di)二季(ji)度走出低(di)谷。

李宇嘉認為,近期(qi),樓市(shi)(shi)紓困政(zheng)策(ce)(ce)的力度(du)和范圍(wei)明(ming)顯擴大,力度(du)上從之前的購房(fang)補貼、增加公積金額度(du)等(deng)升(sheng)級到(dao)松(song)綁(bang)(bang)或取消限購、限售,范圍(wei)上從三四(si)線城(cheng)市(shi)(shi)擴散到(dao)了能(neng)級較高城(cheng)市(shi)(shi)。這些政(zheng)策(ce)(ce)調整符合當前的政(zheng)策(ce)(ce)導向,即房(fang)住不(bu)炒(chao)、因城(cheng)施策(ce)(ce)促進房(fang)地產業良性循環和健康發展、更好滿足購房(fang)者(zhe)合理住房(fang)需求等(deng)。結合樓市(shi)(shi)基本面及穩(wen)增長的重(zhong)要性,新一輪政(zheng)策(ce)(ce)松(song)綁(bang)(bang)期(qi)已(yi)到(dao)來。(陳(chen)玉霞 徐煒倫(lun))

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