房貸利率新政國慶假期后實施 換“錨”后北京地區利率不會出現大漲大跌

北(bei)京(jing)首套(tao)房貸款利率不得低于(yu)5.4%

根(gen)據(ju)央行此(ci)前(qian)的公告，自10月(yue)8日起，新發(fa)放商業性個(ge)人住(zhu)房貸款(kuan)利率(lv)以最近一個(ge)月(yue)相應期限的貸款(kuan)市場(chang)報價利率(lv)為定價基(ji)準(zhun)加點形成。

據《中(zhong)(zhong)國證(zheng)券報(bao)》報(bao)道(dao)，北(bei)京(jing)地區(qu)新(xin)(xin)的(de)個(ge)人(ren)(ren)(ren)住(zhu)房貸(dai)(dai)款定價(jia)基(ji)準為：首套(tao)商業(ye)(ye)性個(ge)人(ren)(ren)(ren)住(zhu)房貸(dai)(dai)款利(li)率(lv)不(bu)低于相應(ying)期限(xian)LPR(貸(dai)(dai)款市(shi)(shi)場(chang)報(bao)價(jia)利(li)率(lv))+55個(ge)基(ji)點(一個(ge)基(ji)點等(deng)于0.01%)，二套(tao)商業(ye)(ye)性個(ge)人(ren)(ren)(ren)住(zhu)房貸(dai)(dai)款利(li)率(lv)不(bu)低于相應(ying)期限(xian)LPR+105個(ge)基(ji)點。北(bei)京(jing)青年(nian)報(bao)記者了(le)解到，已經有(you)銀(yin)行按(an)這樣(yang)的(de)定價(jia)規則確定客戶房貸(dai)(dai)利(li)率(lv)。按(an)照央行8月20日(ri)公(gong)布的(de)5年(nian)期LPR4.85%的(de)水(shui)平(ping)計算(suan)，北(bei)京(jing)市(shi)(shi)首套(tao)個(ge)人(ren)(ren)(ren)住(zhu)房貸(dai)(dai)款利(li)率(lv)下(xia)限(xian)是(shi)5.4%，二套(tao)是(shi)5.9%。該水(shui)平(ping)與北(bei)京(jing)當前主要(yao)中(zhong)(zhong)資銀(yin)行新(xin)(xin)發(fa)放的(de)個(ge)人(ren)(ren)(ren)住(zhu)房貸(dai)(dai)款利(li)率(lv)水(shui)平(ping)基(ji)本一致。

新政(zheng)以最新LPR為(wei)定價基準(zhun)加點形成

8月(yue)(yue)25日(ri)，央行發布公告稱，自10月(yue)(yue)8日(ri)起，新發放商(shang)業(ye)性個人住房貸款利率以最近一個月(yue)(yue)相(xiang)應期限的貸款市場報(bao)價利率(LPR)為定(ding)價基準加點形成。

就此，央行有關負責人曾表示(shi)，公告主要針對新發放個人住房貸款利(li)(li)率(lv)，存(cun)量個人住房貸款利(li)(li)率(lv)仍按(an)原合同執(zhi)行。

定價基(ji)準(zhun)轉換(huan)后，全國范圍內新發放首套(tao)個(ge)人(ren)(ren)(ren)住(zhu)房(fang)貸款(kuan)利(li)率不得低(di)于(yu)(yu)相應(ying)期(qi)(qi)限(xian)(xian)LPR(按8月20日5年(nian)期(qi)(qi)以(yi)上LPR為(wei)4.85%);二套(tao)個(ge)人(ren)(ren)(ren)住(zhu)房(fang)貸款(kuan)利(li)率不得低(di)于(yu)(yu)相應(ying)期(qi)(qi)限(xian)(xian)LPR加60個(ge)基(ji)點(dian)(按8月20日5年(nian)期(qi)(qi)以(yi)上LPR計算為(wei)5.45%)，與當(dang)(dang)前我國個(ge)人(ren)(ren)(ren)住(zhu)房(fang)貸款(kuan)實際最低(di)利(li)率水平基(ji)本相當(dang)(dang)。同(tong)時，人(ren)(ren)(ren)民銀(yin)行(xing)分支機(ji)構將指(zhi)導(dao)各(ge)省(sheng)級市(shi)場利(li)率定價自律機(ji)制及時確(que)定當(dang)(dang)地LPR加點(dian)下限(xian)(xian)。

長期(qi)以來(lai)，我國銀(yin)行的房(fang)貸(dai)利(li)率(lv)定(ding)(ding)價都是(shi)在央行貸(dai)款基(ji)準(zhun)利(li)率(lv)基(ji)礎上(shang)乘以一定(ding)(ding)比例系數(shu)。比如，此前北(bei)京首套房(fang)貸(dai)款主(zhu)流利(li)率(lv)為基(ji)準(zhun)利(li)率(lv)4.90%上(shang)浮10%，即5.39%;二(er)套房(fang)貸(dai)款利(li)率(lv)為基(ji)準(zhun)利(li)率(lv)上(shang)浮20%，即5.88%。有業內人(ren)士指出，這種乘法方式顯現(xian)出明顯弊端，當基(ji)準(zhun)利(li)率(lv)處于(yu)低位時，被乘后(hou)效應(ying)(ying)會相應(ying)(ying)變(bian)小。而現(xian)在用LPR加點的方式之后(hou)，就可(ke)以解(jie)決(jue)效應(ying)(ying)變(bian)小的問(wen)題，使(shi)計算方式更為直觀(guan)。

調整(zheng)后房貸利率與當前(qian)水平基(ji)本相當

目前，北京(jing)地(di)區首(shou)套(tao)房貸款(kuan)利(li)(li)率(lv)普遍為(wei)(wei)(wei)基(ji)(ji)準利(li)(li)率(lv)上浮10%(大概(gai)為(wei)(wei)(wei)5.39%)，據《中(zhong)國證券報》報道，調整后北京(jing)新的(de)個(ge)(ge)人住(zhu)房貸款(kuan)定價基(ji)(ji)準為(wei)(wei)(wei)：首(shou)套(tao)商業(ye)性個(ge)(ge)人住(zhu)房貸款(kuan)利(li)(li)率(lv)不(bu)低于相(xiang)(xiang)應期(qi)限(xian)LPR+55個(ge)(ge)基(ji)(ji)點(dian)，二套(tao)商業(ye)性個(ge)(ge)人住(zhu)房貸款(kuan)利(li)(li)率(lv)不(bu)低于相(xiang)(xiang)應期(qi)限(xian)LPR+105個(ge)(ge)基(ji)(ji)點(dian)。

按照最近一次公布的5年期LPR(4.85%)計(ji)算(suan)，北京首套個(ge)人住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)貸款利(li)率下限是5.4%，二套房(fang)(fang)是5.9%。該水(shui)平(ping)與當(dang)前主(zhu)要中資(zi)銀行新發放的個(ge)人住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)貸款利(li)率水(shui)平(ping)基本相當(dang)。

公積(ji)金(jin)貸(dai)款利(li)率暫不調整，首套(tao)房的公積(ji)金(jin)貸(dai)款利(li)率，1-5年(nian)期(qi)仍為(wei)2.75%，6-30年(nian)期(qi)為(wei)3.25%;二套(tao)房公積(ji)金(jin)貸(dai)款利(li)率，1-5年(nian)期(qi)為(wei)3.025%，6-30年(nian)期(qi)為(wei)3.575%。

值(zhi)得注(zhu)意(yi)的是，此次(ci)確定(ding)的加(jia)點下限并非一成(cheng)不變。業內人士介紹，會根據北京市房(fang)地(di)產形勢的變化和LPR的波動(dong)情況，指(zhi)導(dao)北京地(di)區利率定(ding)價自律機制適時適度地(di)調整個人住房(fang)貸款利率加(jia)點的下限。

多家銀行準備就緒

根據(ju)央(yang)行的規(gui)定(ding)，10月8日(ri)是(shi)定(ding)價基準轉(zhuan)換日(ri)。在此之(zhi)前(qian)，貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)銀行需修改(gai)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)合(he)同，改(gai)造(zao)升級系統，組織(zhi)員工培訓，同時，采取各(ge)種方式為客戶做好宣傳解(jie)釋工作(zuo)，以確(que)保轉(zhuan)換過程平穩(wen)有序。10月8日(ri)前(qian)，已經(jing)(jing)發放(fang)和已經(jing)(jing)簽訂合(he)同但未發放(fang)的貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)仍按原(yuan)合(he)同執行。當然(ran)，如果部分銀行已經(jing)(jing)準備就緒，在和借款(kuan)人協商一致后，可以選擇按照LPR加(jia)點方式來確(que)定(ding)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)利率(lv)。

北青(qing)報(bao)記者了解到，北京(jing)地區一(yi)些銀行已經按(an)新(xin)規確定房貸利率(lv)。據介紹，工商銀行和(he)建設(she)銀行已開展了相應的(de)工作。

工(gong)行(xing)個(ge)人金(jin)融業務部(bu)副總經(jing)理(li)任西(xi)明向(xiang)媒體介(jie)紹，目前工(gong)行(xing)主(zhu)要開展(zhan)了三(san)方面(mian)工(gong)作，個(ge)人住房(fang)貸款LPR定價模式(shi)系統正在測試(shi)，9月中下(xia)旬可以完成該(gai)系統的準(zhun)備(bei)(bei)工(gong)作。建行(xing)住房(fang)金(jin)融與個(ge)人信貸部(bu)副總經(jing)理(li)黃有(you)綱也披(pi)露了建行(xing)有(you)關的六方面(mian)工(gong)作。目前已(yi)經(jing)研究梳理(li)了政策的宣傳素材(cai)和客戶的問答題(ti)庫等(deng)，完成了政策過渡期(qi)間客戶答疑工(gong)作的準(zhun)備(bei)(bei)。

分析

各地市場利率定價

自律機制將發揮作用

此前央行公告(gao)明確(que)，人民(min)銀行省一(yi)級(ji)分支(zhi)機構應(ying)按照(zhao)“因城施策”原則，指導各省級(ji)市場(chang)利率定價(jia)自律(lv)機制，在國家統一(yi)的信貸政策基礎上，根據當(dang)地(di)房地(di)產市場(chang)形(xing)勢(shi)變化(hua)，確(que)定轄區內首套(tao)和二套(tao)商業(ye)性個人住房貸款利率加點下限。

未來LPR會(hui)上下(xia)浮動，房(fang)貸(dai)利率(lv)會(hui)不會(hui)一路(lu)走低?會(hui)不會(hui)因此影(ying)響房(fang)地(di)產調(diao)控政(zheng)策的實施效果?

對此，多位業內人士(shi)指出，LPR會(hui)(hui)浮動(dong)，如(ru)果加(jia)點不變(bian)(bian)，確實(shi)會(hui)(hui)使房(fang)(fang)貸情況發生變(bian)(bian)化(hua)，但加(jia)點也可以浮動(dong)，也會(hui)(hui)影響房(fang)(fang)貸利率，不會(hui)(hui)使得(de)房(fang)(fang)貸利率只能單邊下行。當前房(fang)(fang)地(di)(di)產調(diao)(diao)控強調(diao)(diao)“因城施(shi)策”，各(ge)地(di)(di)情況不同，在這樣的(de)大背景下，各(ge)地(di)(di)的(de)市場(chang)利率定價自律機(ji)制(zhi)會(hui)(hui)發揮非常重要的(de)作用(yong)。可以預計，如(ru)果出現個(ge)別城市因為LPR變(bian)(bian)化(hua)帶來房(fang)(fang)貸利率變(bian)(bian)化(hua)，導致當地(di)(di)房(fang)(fang)地(di)(di)產市場(chang)矛盾(dun)比(bi)較緊張，那么市場(chang)利率指導就會(hui)(hui)相(xiang)對頻(pin)繁一(yi)些(xie)，比(bi)如(ru)一(yi)兩個(ge)月就會(hui)(hui)調(diao)(diao)整一(yi)次(ci)。

中國(guo)銀行(xing)國(guo)際金融研(yan)究所研(yan)究員周經緯認為，未來抵押(ya)貸款利(li)率將更加突出地(di)反映各銀行(xing)的區(qu)域貨幣(bi)政策和(he)信貸戰略。不同(tong)地(di)區(qu)、不同(tong)客(ke)戶和(he)不同(tong)時期的抵押(ya)貸款利(li)率差(cha)異(yi)將更大，更能反映城市(shi)政策。

據知情人士(shi)透(tou)露(lu)，當前(qian)已有13個省(sheng)市部署了個人住房(fang)貸款(kuan)利率定價(jia)基準(zhun)的轉(zhuan)化工作，下(xia)周或(huo)將(jiang)相繼落地(di)。

交行(xing)金融研究中心首席(xi)金融分析師鄂(e)永(yong)健也(ye)表示，新(xin)的(de)抵押貸(dai)款(kuan)定(ding)價規則對市場(chang)的(de)影(ying)響有(you)限，而且仍然是以(yi)往(wang)房(fang)(fang)地(di)產(chan)調控(kong)政策(ce)的(de)延續：它可以(yi)維(wei)持整(zheng)體個人住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)貸(dai)款(kuan)利(li)率基本保持穩(wen)定(ding)，既(ji)不下降(jiang)也(ye)不會顯著增(zeng)加(jia)個人住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)貸(dai)款(kuan)利(li)息負(fu)擔。這(zhe)將有(you)助于確保房(fang)(fang)地(di)產(chan)市場(chang)的(de)穩(wen)定(ding)性，同時(shi)促(cu)進企業貸(dai)款(kuan)利(li)率的(de)下降(jiang)。(記者 程婕)

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